sábado, 7 de abril de 2012

Tire dúvidas sobre imóveis no IR 2012

A consultoria IOB – Folhamatic vai responder, a pedido do G1, uma lista de questões sobre a declaração de Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) de 2012. Veja as principais dúvidas já respondidas sobre imóveis. 1) Como declarar um terreno que eu comprei em que o valor foi declarado como R$ 10 mil, mas o valor pago foi de R$ 50 mil? 2) Comprei um imóvel no ano passado, fiz empréstimo bancário para entrada, amortização com FGTS e financiamento. Como declarar corretamente? 3) Como lançar a venda de um bem à vista e financiado? É preciso lançar no caso de financiado em dívida e ônus? (Eduardo Gomes) Resposta: No campo Discriminação da ficha “Bens e Direitos”, informe os dados relativos aos veículos alienados. Informe o nome e o número de inscrição no CPF ou no CNPJ do adquirente, a data, o valor e a forma de alienação (à vista ou financiado). No campo Situação em 31/12/2010, informe o valor constante na declaração do exercício de 2011, ano-calendário de 2010. Não preencha o campo Situação em 31/12/2011. Observe que a alienação de bens ou direitos pode resultar em rendimento tributável. Se o valor da alienação for superior a R$ 35.000,00, consulte o Demonstrativo de Ganhos de Capital. Os bens adquiridos em prestações ou financiados são informados somente na ficha “Bens e Direitos”. Abra um item com o código 21, veículos. Informe no campo Discriminação os dados do veiculo e a forma de aquisição (a vista ou financiado). Não preencha o campo “Situação em 31/12/2010”. Tratando-se de veículo financiado, informe no campo “Situação em 31/12/2011” o total das prestações ou parcelas pagas até esta data. A ficha Dívidas e Ônus Reais não deve ser preenchida. 4) Minha esposa recebeu em 2007, como doação, um imóvel no valor de R$ 150 mil. Como ela estava desempregada, na época, o bem foi informado em conjunto na minha declaração de IR. Considerando que ela também não teve renda no ano de 2011, é necessário que esse apartamento seja declarado novamente? Caso sim, esse procedimento deve ocorrer todo ano? Ela deve fazer uma declaração própria? (Celso Valle) Resposta: Se a declaração é feita em conjunto, sendo sua esposa considerada sua dependente, o imóvel deve continuar sendo informado em sua declaração de bens. 5) Vendi uma casa por R$ 135.000,00 (tenho como comprovar o depósito na minha conta), no entanto assinei uma procuração para uma funcionária do comprador, que iria transferir depois. Porém o mesmo vendeu o imóvel em meu nome pela procuração e no cartório passou por R$ 80.000,00. Como proceder uma vez que a diferença é de R$ 55.000,00? (Jose Alves Garça) Resposta: Baixe o imóvel na ficha “Bens e Direitos” com base no contrato de venda. No campo Discriminação da ficha “Bens e Direitos”, informe a venda pelo valor de R$ 135.000,00 e o nome e CPF do adquirente constante no instrumento de venda. Não preencha o campo “Situação em 31/12/2011”. A apuração do ganho de capital e cálculo do imposto de renda sobre a venda do imóvel será obtido no programa GCAP2011. 6) Como e em qual campo declarar valor recebido de carta de crédito de consórcio imobiliário contemplado convertida em valor financeiro? Ou seja, ao invés de utilizar a carta de crédito contemplada na aquisição de imóvel, optei por receber o valor em dinheiro, junto à Caixa Econômica Federal. (Ederaldo Pestilli) Resposta: Na ficha “Bens e Direitos”, no código 95, deve ser informada, no campo Discriminação, essa circunstância, a soma das parcelas pagas em 2011 e o valor recebido em dinheiro. No campo “Situação em 31/12/2010”, informe o valor das parcelas pagas até 31 de dezembro de 2010. Não deve ser preenchido o campo “Situação em 31/12/2011”. A diferença entre o valor recebido em dinheiro e o total das parcelas pagas deve ser informada como rendimento não tributável. 7) Morei no exterior desde 1984 e voltei definitivamente ao Brasil no ano passado (2011), com meu filho de 14 anos. Vendi a casa que possuíamos na Europa e enviei legalmente esse dinheiro pelo banco. Em junho do ano passado, comprei um apartamento aqui no Brasil, pagando-o à vista com este dinheiro. Como devo proceder com a declaração? (Giovanna Pedisic) Resposta: Informe em “Bens e Direitos” na “Situação em 31/12/2010” a disponibilidade possuída nesta data e não preencha “Situação em 31/12/2011”. Informe ainda nesta ficha, no código 11, o apartamento e preencha o valor pago na "Situação em 31/12/2011". 8) Tenho um imóvel e quero saber se posso corrigir o valor venal dele anualmente. (Marcos Acioli) Resposta: Não. Os imóveis constantes na ficha “Bens e Direitos” não podem ser corrigidos por falta de previsão legal. 9) Ao declarar um imóvel financiado, devo somar ao valor declarado no ano anterior o montante pago no exercício através das prestações (amortização, juros, seguros, taxas) ou apenas o que se referir à amortização? (João Guilherme) Resposta: Integra o custo de aquisição do imóvel financiado os valores efetivamente pagos, constantes na ficha “Bens e Direitos” de 2010, crescido do total das parcelas pagas até 31.12.2011. 10) A isenção de ganho de capital na venda de imóvel e compra de outro imóvel no prazo de 180 dias é válida apenas para aquisição de um imóvel? Vendi um imóvel por R$ 1 milhão e no prazo de 180 dias comprei dois imóveis, cada um por R$ 500 mil. Estou isento do ganho de capital? (Luiz Vasconcellos) Resposta: A isenção de imposto de renda se aplica na aquisição de mais de um imóvel residencial desde que seja no prazo de 180 dias. 11) Vendi um imóvel no ano passado, baixei o programa de ganhos de capital 2011, gerei o DARF código 4600 e paguei a parte referente ao lucro imobiliário. Este ano, na declaração, já fiz a importação do ganho de capital e fiquei com dúvida se devo lançar no imposto pago/retido. Devo lançar como imposto complementar item 1? Senão, em qual campo devo lançar este imposto pago? Ou não devo declarar? (Jorge Takahashi) Resposta: O imposto pago deve ser informado no próprio Demonstrativo do Ganho de Capital GCAP/2011, que será importado e informado automaticamente na ficha “Outras Informações” da declaração constante do “Resumo da Declaração”. Logo, insira o imposto pago no GCAP2011 e importe novamente para Demonstrativo de Ganho de Capital da Declaração de Ajuste. 12) Tenho imóveis e nunca declarei. O que eu preciso fazer a partir de agora? (Riberto Oliveira) 13) Casei em regime parcial de bens. A minha mulher possuía um imóvel que é um bem privado dela. Este ano, ela será dependente na minha declaração, então, terei que colocar este apartamento na minha declaração de bens. Como vou justificar a variação patrimonial gerada por este apartamento, uma vez que não tenho rendimento para isso? (Paulo Lins) 14) Recebi uma doação de imóvel em 2011 e não possuo renda para declarar o Imposto de Renda referente a 2011. Como faço em relação a esta doação? (Fabiana 15) Doei uma residência para o meu filho, que é meu dependente. Como faço para declarar esta situação no formulário? (Josias Caetano) Resposta: Informe o bem doado na ficha “Bens e Direitos” e, no campo "Discriminação", inclua o nome e o CPF do seu filho, se for o caso, e o valor constante do instrumento de doação. Deixe em branco o campo "Situação em 31/12/2011". Apure o ganho de capital no programa GCAP 2011 e importe as informações para o Demonstrativo de Ganho de Capital da Declaração de Ajuste Anual. Na ficha “Bens e Direitos”, na aba "Dependente", informe no campo "Discriminação" o nome e CPF dos doadores, preenchendo o valor do bem na coluna "Situação em 31/12/2011". Informe o valor correspondente à doação na ficha "Rendimentos Isentos e Não Tributáveis" do dependente. 16) No ano de 2011, eu e minha namorada adquirimos um apartamento, e eu gostaria de saber como devo proceder na declaração. Declaro 100% ou declaro apenas minha parte descrita no contrato? (Rafael Cupola) Resposta: Informem em suas declarações individuais, na ficha “Bens e Direitos”, em "Discriminação", o percentual de participação de cada um na compra do imóvel. Informe também o valor pago até 31/12/2011, por cada um. 17) No caso de uma separação consensual, onde o marido está cedendo os imóveis para a esposa no processo de separação, sou obrigada a fazer a apuração de ganho de capital pelo valor avaliado no processo de separação, ou posso fazer a transferência dos bens para a declaração da esposa pelo valor histórico do Imposto de Renda (valores declarados como custo de aquisição na última declaração do marido), neste caso sem a apuração de Imposto de Renda a pagar resultante de ganho de capital? (Leia Rohling) Resposta: No caso de dissolução da sociedade conjugal, os bens e direitos poderão ser avaliados a valor de mercado ou pelo valor constante da declaração de bens, a critério das partes. Se a opção for a valor de mercado, deve ser apurado o ganho de capital. 18) Meus pais me emprestaram uma quantia significativa para a compra de um apartamento via transferência bancária (TED), entretanto foi um empréstimo de pai para filho, sem cobrança de juros muito menos um documento oficializando o empréstimo. O empréstimo ainda não foi pago. Quais os cuidados que eu e meus pais devemos ter na hora de realizar a declaração de imposto de renda? (Edivan Leão) Resposta: Na ficha “Bens e Direitos”, seu pai deve discriminar o empréstimo efetuado, com o código 51, informando seu nome, CPF e a forma de pagamento. Na ficha “Dívidas e Ônus Reais”, de sua declaração, você deve informar a natureza da dívida, o nome e o número de inscrição no CPF ou no CNPJ do credor (seu pai) e a situação da dívida em 31/12/2011. 19) Tenho um apartamento com valor de mercado de R$ 350 mil, que nas declarações anteriores declarei o valor de compra de R$120 mil. Como faço para atualizar este valor? É necessário? (Pedro Filho) Resposta: O imóvel deve ser informado com o valor de aquisição, não sendo permitida a atualização desse valor. 20) Meu noivo e eu dividimos as mensalidades do apartamento que compramos entre nós, porém o imóvel só está no nome dele e ainda está na fase de obras. Ele declara esse dinheiro agora? Ou espera a construção terminar? E como eu faço para declarar essas mensalidades que pago todo mês, se o bem não está no meu nome? O valor da entrada do apartamento nós dividimos também, mas o dinheiro estava todo na minha conta. Como faço? (Larissa Dutra) Resposta: Cada um de vocês informa na ficha “Bens e Direitos” a parte que lhe couber no imóvel. Assim, em sua declaração, no campo Discriminação da ficha “Bens e Direitos”, discrimine, detalhadamente, a forma de aquisição. O valor da entrada, bem como das parcelas pagas, devem ser informados na ficha “Situação em 31/12/2011”. O ideal é ter um contrato particular entre vocês. 21) Eu e meu marido pegamos um empréstimo com minha sogra para quitarmos nosso financiamento imobiliário com a CEF. Quitamos a casa, mas pagamos o empréstimo para a minha sogra em parcelas mensais. Como declarar esta situação? (Rosemeire Dantas) Resposta: Informe na ficha “Dívida e Ônus Reais” o empréstimo contraído. No campo discriminação, informe a natureza da dívida, o nome e o número de inscrição no CPF da credora (sua sogra). No campo “Situação em 31/12/2011”, informe o saldo da dívida. Na ficha “Bens e Direitos” indique no campo discriminação do imóvel que houve a quitação. Na coluna "Situação em 31/12/2011", acrescente o valor usado para quitar o imóvel. 22) Meu pai faleceu, mas antes tinha dado entrada na papelada para passar o apartamento para meu nome. Está faltando apenas sair a escritura pelo RGI para o apartamento ser realmente meu, o que deve ocorrer até o final de março. Devo declarar o imóvel como meu? Ele ainda consta na declaração de espólio do meu pai. (Nelson Neto) Resposta: Continue informando o imóvel na declaração de Espólio. Após a partilha, informe o bem em sua declaração, na ficha “Bens e Direitos”. 23) Como proceder no caso da venda de um imóvel? Como apurar o lucro obtido e qual a alíquota aplicada sobre o lucro? (Jair Bork) Resposta: O lucro e o imposto na venda de imóvel devem ser apurados mediante o preenchimento do programa “Ganho de Capital – GCAP/2011”, a ser importado para a declaração. O imposto incidirá à alíquota de 15% sobre o ganho de capital apurado pelo programa. 24) Eu e minha companheira fizemos um financiamento na Caixa pelo SFH para construção de uma casa. A casa foi construída em um terreno que já era meu antes da união estável e já o declarava nos anos anteriores. Fazemos declaração em separado. Como devemos declarar o financiamento? A casa é declarada com o valor total do financiamento? (Rômulo Silva) Resposta: Na hipótese de declaração em separado, os bens e direitos privativos devem ser relacionados na declaração do proprietário, no caso o terreno. Os bens comuns (no caso a construção) devem ser declarados da seguinte forma: se ambos estiverem obrigados a apresentar a declaração, a totalidade dos bens e direitos comuns deve ser informada na declaração de um dos cônjuges ou companheiro. Já o outro indica na ficha “Bens e Direitos”, sob o código 99, que os bens em comum se encontram na declaração do companheiro. 25) Doei uma residência para o meu filho, que é meu dependente. Como faço para declarar esta situação no formulário? (Josias Caetano) Reposta: Informe na ficha “Bens e Direitos a doação efetuada para seu filho. Não preencha o campo “Situação em 31.12.2011”. Em outro item informe os dados do imóvel, esclarecendo que o mesmo foi recebido em doação pelo seu filho (nome e CPF, se for o caso). Preencha o campo “Situação em 31.12.2011”. Informe a doação na ficha “Pagamentos e Doações Efetuados”, com o código 81. Informe o valor relativo a doação na linha 16, da ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. 26) Vendi um imóvel rural. Posso ter a mesma isenção de seis meses do imóvel residencial para comprar outro? (Rosselberto Himenes) Reposta: Se o imóvel rural for residencial sim. Fica isento de tributação o ganho auferido por pessoa física na venda de imóveis residenciais, aplicado, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, na aquisição de imóveis residenciais, desde que não tenha realizado outra operação nos últimos cinco anos. Considera-se imóvel residencial a unidade construída em zona urbana ou rural para fins de moradia. 27) Em uma doação de bem imóvel, perguntamos: qual o valor a ser declarado (tanto para o doador quanto para o donatário) para a Receita Federal? O constante da declaração do doador? Ou o que serviu de base de cálculo para pagamento do ITD? Lembrando que o valor que serviu de base de cálculo do ITD é muito superior ao que consta da declaração do doador. (Wagner Faria) Reposta: O imóvel poderá ser doado pelo valor constante da declaração do doador ou por valor superior. Entretanto o valor a ser declarado, tanto para o doador quanto o donatário, é o constante do instrumento de doação que serviu de base para o imposto de transmissão ITD. Na hipótese de doação por valor superior, deverá ser apurado o lucro imobiliário, mediante preenchimento do programa “Ganho de Capital – GCAP/2011”. 28) Adquiri em 1996 uma sala comercial em condomínio em construção. O empreendimento não foi concluído. Vendemos, em 2011, a uma construtora pelo valor aproximado de 40% do valor pago, portanto, com prejuízo. Como isso é declarado? O valor de aquisição não tem correção? (Mércia Andrade) 29) Financiei um apartamento com minha companheira em agosto de 2011, sendo que demos uma entrada de R$ 100 mil. Foram R$ 30 mil do meu FGTS e R$ 70 mil de recursos próprios de minha companheira. Pretendemos fazer a declaração em separado. Como declaramos este financiamento? (Ulisses Seixas) 30) Comprei um apartamento na planta em maio de 2011. Pago as prestações à construtora. Como devo declarar? Ou só declaro quando o mesmo for entregue pela construtora? (Claudio Serpa) Resposta: Na ficha “Bens e Direitos”, informe, detalhadamente, a aquisição do imóvel na planta, esclarecendo a forma de compra. No campo “Situação em 31.12.2011” informe o valor da entrada e das parcelas pagas até essa data. 31) Adquiri um apartamento no ano de 2011, através de financiamento da Caixa. Comprei o apartamento num financiamento conjunto entre eu e minha irmã. Ambas usamos o FGTS na compra. Nós duas teremos que declarar o imóvel? Como? (Claudia Linhares) Resposta: Cada uma deve informar o valor proporcional à sua participação no imóvel, na ficha “Bens e Direitos”. No campo “Situação em 31.11.2011”, cada uma deve informar o valor efetivamente pago e utilizado do FGTS no ano de 2011. O valor do FGTS deve ser informado na linha 03, da ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, por cada. 32) Adquiri um imóvel novo por uma pessoa física pelo qual paguei R$ 50.000,00 em 2011, porém o documento do imóvel, bem como o financiamento pelo banco, não foram feitos por aguardar os trâmites de liberação da documentação. Como faço para declarar os valores que paguei a esta pessoa mesmo sem o imóvel no meu nome? Já posso declarar esse imóvel? Outra questão: Onde lanço valores recebidos provenientes de ações judiciais? (Marcos Pereira) Resposta: Informe a aquisição do imóvel na ficha “Bens e Direitos” indicando os detalhes da compra efetuada. No campo “Situação em 31.12.2011” informe o total dos valores pagos no ano. Os rendimentos de ações judiciais devem ser informados na ficha “Rendimentos Recebidos Acumuladamente”, quando se referirem a rendimentos acumulados recebidos, decorrentes de aposentadoria, pensão, transferência para a reserva remunerada ou reforma, pagos pela Previdência Social da União, dos estados, do Distrito Federal e dos municípios, e os provenientes do trabalho, inclusive aqueles oriundos de decisões das Justiças do Trabalho, Federal, Estaduais e do Distrito Federal, relativos a anos-calendário anteriores ao do recebimento. 33) Comprei uma casa com R$ 50 mil da venda de outra e R$ 18 mil que minha companheira obteve do FGTS; financiamos o restante. No caso, o financiamento/compra da casa foi feito somente no nome dela, pois a taxa de juros da CEF para a renda dela era bem menor. Como declaro esse bem? Meio a meio? Se for tudo no nome dela, ela terá de pagar imposto referente aos R$ 50 mil que eu teria repassado para ela comprar a casa sozinha? (Alexandre Silva) Resposta: Se o valor de R$ 50.000,00 foi obtido com a venda do único imóvel que você possuía e não houve a venda de outro imóvel nos últimos cinco anos, esse valor é isento de tributação. Informe o valor repassado a ela na ficha “Pagamentos e Doações” código 80 e não informe o bem. A companheira informará o bem na ficha “Bens e Direitos” e o valor total pago até 31/12/2011. Informará também o FGTS e o valor recebido do companheiro na ficha “Rendimentos Isentos em Não Tributáveis” linhas 3 e 10, respectivamente. 34) Comprei um apartamento financiado compondo renda com minha esposa, onde a renda dela contribuiu em 60% e a minha em 40% para aquisição do financiamento. Quem deve declarar o apartamento? Ela, por ter a maior participação na composição de renda, ou não faz diferença? O que deve ser declarado é todo o valor pago no ano de 2011, inclusive a entrada, ou só a entrada e o que foi amortizado sem os juros e taxas pagas nos encargos? (Raphael Brum) Resposta: A totalidade dos bens comuns do casal deve ser informada na declaração de um dos cônjuges, devendo o outro informar esse fato na sua própria declaração. No campo “Situação em 31.12.2011”, da ficha “Bens e Direitos”, informe o total pago no ano, pela aquisição do imóvel. 35) Meu irmão construiu um imóvel no ano passado. Ele pode declarar a compra do material usado na construção? Como? (Ovidio Neto) Resposta: Na ficha “Bens e Direitos” deve ser informada a construção do imóvel, código 16, indicando no campo “Situação em 31.12.2011” o total dos gastos efetuados no ano com a construção. 36) Bens móveis (armários embutidos) podem integrar o custo de aquisição do valor do imóvel para fins de apuração de ganho de capital? (João Castelucio) Resposta: Não. O custo de aquisição do imóvel somente poderá ser alterado caso sejam efetuadas despesas com construção, ampliação ou reforma no referido imóvel. Cabe destacar, ainda, que estas despesas somente poderão ser incorporadas ao custo de imóvel se estiverem comprovadas com documentação hábil e idônea (notas fiscais para as despesas com pessoas jurídicas, recibos para as despesas com pessoas físicas), que deverá ser mantida em poder do contribuinte por pelo menos cinco anos após a alienação do imóvel. 37) Estou morando no exterior há mais de um ano e já tenho a saída definitiva do país. O dinheiro ganho aqui precisa ser declarado também no Brasil? Se eu pagar um imóvel, como faço para declará-lo? (Giovane Silva) Resposta: A pessoa física não residente no Brasil não está obrigada a apresentar Declaração de Ajuste Anual no Brasil. A aquisição de imóveis, assim como os investimentos feitos no Brasil, não são declarados aqui e sim no país de residência do contribuinte, de acordo com as regras próprias. Se houver futura venda dos bens, o ganho de capital deve ser apurado e o imposto pago. 38) Como declarar um imóvel que está registrado no nome de um casal de noivos e que foi financiado? Além disso, para o pagamento desse financiamento este casal teve que abrir uma conta corrente conjunta. Como declarar esta conta? (Vivian) Resposta: Cada um deve informar, em sua declaração, na ficha “Bens e Direitos”, a parcela do imóvel, bem como do financiamento que lhe compete, no campo discriminação. No campo “Situação em 31/12/2011”, informe as parcelas efetivamente pagas até está data. No caso da conta corrente conjunta, cada titular deve informar a sua participação de forma detalhada. Caso não seja possível a identificação do valor atribuído a cada titular, o valor deve ser proporcionalizados igualmente entre os titulares. 39) Tenho que fazer a declaração final de espólio pela conclusão do inventário de meu pai. Como deverei declarar os valores dos bens imóveis: pelo valor atribuído para efeitos fiscais ou pela base de cálculo efetuada pela Secretaria da Fazenda para o cálculo dos impostos pagos? De qualquer forma, tanto um valor quanto o outro não batem com os valores já declarados na última declaração efetuada à Receita. (Carmen Verdejo Nunez) Resposta: O valor dos imóveis a ser informado é o constante do formal de partilha. 40) Faço a declaração de uma amiga que, há anos, possuía um imóvel recebido de herança da avó, no exterior, sem nunca ter declarado. Ela vendeu o imóvel no ano passado. Como fazer para regularizar a operação? (Marcus Freire) Resposta: Retifique as declarações anteriores, informando o imóvel. O mesmo valor deve ser informado na ficha Rendimentos Isentos e Não-Tributáveis. Na declaração de 2012, ano-calendário de 2011, repita o imóvel e relate a venda no campo discriminação da ficha “Bens e Direitos” e apure o ganho de capital mediante o preenchimento do Demonstrativo “Ganhos de Capital – GCAP/2011”. 41) Financiei uma casa pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o contrato está em meu nome, mas eu e meu namorado pagamos juntos as parcelas mensais. Como devemos declarar isto? (Cátia)   42) Recebi uma casa de herança em 2000, que foi adquirida por meu pai em 1962. Em 2011, eu vendi este imóvel. Como devo incluir os dados no programa GCAP, que calcula o ganho de capital? Devo declarar que o capital foi adquirido em 2000, quando recebi de herança de meu pai, ou em 1962? É verdade que se o imóvel foi adquirido antes de 1969 fica isento de imposto e, neste caso, não precisa preencher o GCAP? (Amauri Torres) 43) Em dezembro de 2011 fiz dois contratos de compra e venda, de dois imóveis distintos. Recebi e paguei a título de sinal. Como declarar? (Aurentino Costa) Resposta: Na ficha “Bens e Direitos” relativa ao imóvel vendido, informe a operação na coluna discriminação, indicando o nome do comprador e as condições. Não preencha a coluna 31/12/2011. Informe o novo imóvel nesta ficha e indique as condições de compra. Preencha a coluna 31/12/2011, com o valor efetivamente pago até essa data. Tratando-se de venda e compra de imóveis verifique ainda se houve ganho de capital ou se operação realizada está isenta de tributação, preenchendo o Demonstrativo “Ganhos de Capital – GCAP/2011”. 44) O que fazer quando a descrição de um bem que envolve compra de casa, demolição e construção, não cabe em um único item da ficha “Bens e direitos”? (Marcelo Mateus) Resposta: Abrevie as informações o máximo possível. Fonte: Mega imóveis

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